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保交楼成下半年重要工作,优质项目、优质房企迎先机

证券市场红周刊 发布于 2022年08月05日 02:15

红周刊 | 熊颖

“保交楼”已被提升至国家重要工作层面。在近日召开的中共中央政治局会议上,保交楼被首次提及,这意味着下半年房地产行业最重要的工作由此确定。对此,有职业投资人表示,下半年预计会有更多针对性政策推出,优质项目、优质企业预计会率先受益。

目前面临较多困难的房地产市场,正迎来政策纾困新时期。7月28日,中共中央政治局召开会议,“保交楼”被首次写入了政治局会议文件。

对此,业内人士指出,下半年可能会有新一轮的“保交楼”、稳民生政策出台,进而化解房地产市场困局。同时,按照政策落地的一半节奏而言,行业内人士指出,房地产市场整体回暖预计要等到明年上半年,其中,重点城市会率先回暖,重点企业率先受益。

保交楼、稳民生

困境中的房地产市场迎拐点

据新华社报道,中共中央政治局7月28日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,对疫情防控、宏观政策、平台经济、稳定房地产市场等热点问题均有涉及,释放出稳经济大盘的积极信号。

其中,关于房地产市场,会议强调,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

值得一提的是,“保交楼”是首次写入政治局会议文件。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》分析表示,“保交楼、稳民生”的表述针对性很强,覆盖住了当前社会对于房地产市场关注的焦点话题。

事实上,在此之前,对“保交楼”表态最多的当数银保监会。自7月14日以来,银保监会有关部门负责人多次强调,支持地方做好“保交楼”工作。如今,“保交楼”上升到中央政治局会议层面,对于整个房地产市场意味着将有更强有力的政策支持“保交楼”工作落地。

严跃进指出,“保交楼”是下半年一项重要的工作,而且也是地方政府需要努力抓的工作。从实际过程看,当前“保交楼”的政策比较清晰,包括地方党委和政府全局统领,商业银行等机构密切配合,房企等积极参与复工。同时,不排除下半年中央和各金融部门如政策性银行等部门,会有新一轮的“保交楼”政策。此类政策在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面会有积极表现。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《红周刊》指出,实际上,当前的房地产市场形势已经较为明朗,房地产销售数据持续下滑并非需求端政策纾困不给力,而是供给端冲击持续存在,恶化了市场预期。不解决供给端的问题,房地产市场源头上的冲击就解决不了,楼市就难以稳定下来,全链条下行就难以避免,“保交楼”也难以实现。

在李宇嘉看来,接下来要想解决这一困境,则要用足、用好政策“工具箱”。关于筹集基金、专项债、收购为保障房、破产重组、收并购盘活等,这些方案或工具都没有成熟的模式套用,需要地方要自己探索和推进使用,要推进一盘一策,涉及到的主体如开发商、住建局、金融、土地等,谁有病给谁吃药,谁的问题和责任谁担。

“地产纾困资金”在路上?

优质项目、优质房企迎机遇

实际上,据《红周刊》观察,在一城一策的政策鼓励下,一些城市在“保交楼”上已经先行一步。近期,国资企业河南资产管理有限公司就宣布表示,将联合郑州地产集团设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

同时,市场上还传出“将成立房地产纾困基金,支持12家出险房企脱困”的消息。据观察网报道,克而瑞25日援引境外市场资讯机构REDD消息,国家正考虑设立房地产基金,规模最高可达2000亿元-3000亿元之间,用于支持12家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。除此之外,据REDD消息,政府也在考虑出台一项关于发行棚改专项债的全国性的政策,预计最早下个月能取得一定进展。

对于上述消息,多位地产、金融专业人士向《红周刊》分析指出,上述政策方案对稳楼市、稳信心有一定积极作用。但与此同时,也有业内人士提醒,上述提及的政策方案中,房地产基金计划资金规模体量较小,因此带来的直接提振效应或许有限。

亿翰智库企业事业部副总裁田晶向《红周刊》表示,对于上述消息中房地产基金方案的落地不要抱有过高预期,因为从资金量的角度上来说,体量上无法覆盖目前已经爆雷或存爆雷风险的所有房企,所以在纾困的实际执行中,肯定是寻找确定性更强的项目来进行纾困,比如,一些优质项目或者信用较高、还未展期的房企。

此外,在田晶看来,值得注意的是,即便后续有了政策支持,对房企以及具体项目的纾困行为,也仍将是一种市场化行为。之所以这么说,是因为房企或项目本身的风险存在不确定性。根据过往经验,可以看到近两年时间内,存在不少白衣骑士在收购濒临困境的企业资产包的过程中最终被拖垮的前车之鉴。

不过,田晶依然坚信,上述政策方案如若落地,提振作用将主要体现在两方面:一是,从城市结构上来讲,基本面越好的城市,政策覆盖后的提振效果会更明显;二是,未出现风险性事件、未出现债务展期的优质房企也将明显受益。

房地产市场整体“困境反转”

要等到明年上半年

伴随7月25日“将成立房地产纾困基金,支持12家出险房企脱困”的消息传出,房地产板块应声上涨,7月25日、26日地产股连续两日集体反弹,但随后几天又全面回落。

其中,行业龙头碧桂园在7月27日发布折价配股公告,公司旗下上市公司碧桂园、碧桂园服务股价由涨转跌。据碧桂园公告,公司拟配股8.7亿股,配股价3.25港元/股——相比之前连续十个交易日平均收盘价约3.42港元/股折让约4.97%,融资约28.27亿港元,所得款项扣除发行费用后用于现有境外债项再融资、一般营运资金和未来发展。在7月27日,碧桂园股价报3.16港元/股,下跌15.05%;碧桂园服务股价报17.44港元/股,下跌21.97%。

利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》表示,按照过往的认知,碧桂园和旭辉一直都是大家公认的比较好的民营房企,但从市场表现来看,7月以来,碧桂园跌了超过30%,旭辉股价跌幅也超过40%,本来前述房企的股价就很低了,现在更是跌到和其他违约房企相近的估值水平。

他认为,总的来看,房地产市场尤其是香港市场,对房地产企业的情绪还是比较悲观的,并没有因为7月25日释放的消息而得到真正提振,这说明市场还在观察。现在海外市场、港股市场对一般的利好消息已经不是特别的认可,除非能够真正看到流动性的改善。

此外,陈昊扬分析表示,市场的悲观情绪主要来自于融资端和销售端的较大压力。其中,融资端方面,银行端、金融端对部分民营企业存挤兑现象,不给贷款、发信债;销售端方面,伴随7月的停贷事件购房者的需求情绪受到很大压制。

在其看来,目前暂时看不到市场反转的期望,但从中长期来看的话,如果能做到以下两点,市场反转的可能性还是较大的,其一,是将低效的、难救活的风险房企尽快出清;其二,是效率高、有战斗力的优质房企能够尽快步入正常轨道。

即使按照政策落地的一般周期,房地产市场的修复也需要一定时间。严跃进向《红周刊》表示,随着时间推移,房地产市场的悲观情绪会慢慢减弱,一方面在于,人们对疫情冲击的适应能力增强,且伴随房价出现一定程度的下跌,购买意愿增强;另一方面在于,房地产市场交易行情本身也具备自我复苏的能力。

严跃进预计,后续的市场修复规律可大致分为三个阶段:第一阶段,是从现在开始至9月份,即到三、四季度之间为止,部分城市的楼市成交数据呈现同比增长;第二阶段,到今年四季度,全国房价指标开始出现正面数据。比如房价指数的环比上涨,又或者是房价指数的环比跌幅收窄;第三阶段,也就是房地产市场的真正恢复,则可能要到明年上半年。彼时,不光楼市的交易数据持续改善,保交付的信息也会同步增加。 

(本文已刊发于7月30日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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