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多地试水“现房销售”制度,行业深度调整下或存新的投资机会

证券市场红周刊 发布于 2022年08月03日 02:50

红周刊丨丁爽

当前行业内对于现房销售制度的讨论,主要是由于当前存在项目烂尾、工程质量不佳等问题,但根据实际情况来看,短期内现房销售制度很难全面推行,或会继续以城市端、项目端的试点为主要形式进行逐步推进。

近日,福州市永泰县推出了一宗要求以现房形式进行销售的地块引起了众多关注。

在此之前,多地已陆续对现房销售进行了试水,但过去近三十年,房地产行业围绕预售制度形成了一套完整的运行逻辑,项目各环节按照严格的时间节点高速运转,整个行业都在追求更高效地使用手中的资金,以谋求更大的发展规模和更快的发展速度。长期发展的惯性之下,制度的改变绝非易事。

随着行业发展中的问题阶段性暴露出来,在宏观调控和市场倒逼之下,地产行业的发展或许将迎来新的方向。现房销售制度会在短期内向我们走来吗?此时此刻,行业针对现房销售制度的热议,或许就是对行业未来发展方向的一次积极探索。而随着房地产行业步入深度调整期,一些新的投资机会或许也会随之诞生。

福州推现房地块引关注

多地曾试水现房销售制度

7月15日,福州市永泰县人民政府宣布将出让樟[2022]拍08号地块的使用权,该地块的出让公告显示,该宗地拟按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。恰逢行业对是否应该取消预售制度,实行现房销售制度的讨论如火如荼,该公告一出,便引起了广泛的关注。

实际上,在福州之前,早有多地进行了现房销售试点。亿翰智库研究员王玲对《红周刊》表示,海南省规定,自2020年3月起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。自此海南成为首个,也是目前惟一一个全面实行现房销售的地区。

在此之前,广东省也发布过关于鼓励现房销售的文件,但是最终未能实质性落地。除此之外,其他城市和地区的现房销售主要集中在项目端,即推出现房销售地块,在土地出让时设定现房销售要求,如上海、深圳、福州、北京,杭州等。

在王玲看来,当前行业内对于现房销售制度的讨论,主要是由于当前存在项目烂尾、工程质量不佳等问题,但根据实际情况来看,短期内现房销售制度很难全面推行,或会继续以城市端、项目端的试点为主要形式进行逐步推进。

如其所说,目前来看,现房销售制度仍在以稳定的节奏,在小范围内以不同方式进行试点。以北京为例,2021年北京第二批集中供地中,出现了首宗“竞现房销售”地块。最终该地块由中铁置业和兴创置地组成的联合体拿下,成交总价为37.84亿元,现房销售面积约5.4万㎡,占整体销售面积的近50%,该项目的预售部分已于今年3月份入市。

此后,北京集中供地中,不乏设置了相关竞卖规则的地块出现。其中,2021年第三批集中供地中,朝阳区劲松街道0408-646地块的地上可出让居住建筑被要求全部以现房销售,另有5宗地设置了地价触顶后进行竞争现房销售面积的续竞规则。

2022年集中供地中,设置这一竞卖规则的范围进一步扩大,首批18宗地块中半数涉及,第二批17宗地块中12宗涉及。

另外,《红周刊》了解到,当前北京即将迎来第三批集中供地,此次推出的大部分地块也设置了竞现房的竞卖规则,海淀永丰的几宗地块更是限定了一定的现房销售比例。

整体来看,北京集中供地中,相关试点范围稳步扩大。在规则设置上,北京将现房销售试点与限制地价的诸多竞卖规则有机结合,在触及限价后,主要以由相关企业主动竞争的方式确定最终地块的现房销售比例,企业在基于对地块情况的综合考量上,掌握更多的主动性。

虽然规则设置的范围有所扩大,最终体现在竞卖结果上,近两年北京现房销售试点地块的规模却并不大。2021年,除了强制要求现房销售的劲松地块外,仅房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块转入“现房销售”面积竞报程序,但最终无人竞报现房销售面积。而2022年首批集中供地中,仅朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造地块进入“现房销售”面积环节,最终该地块由绿城以43.47亿元地价、4.1万平方米的现房销售面积竞得。第二批集中供地中,也仅有3宗地块最终成交时存在现房销售面积。

从北京当前推行的试点模式可以看出,在现房销售规则覆盖范围逐步扩大的同时,一般只有极少数优秀地块能够触及大面积的现房销售,导致现房销售试点的规模相对较小,在北京土地市场上,该试点实际并未在短时间内大面积铺开。

现房销售政策是长期大趋势

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在融资收紧、需求端有所收缩的背景下,房地产企业拿地态度本就趋于谨慎,许多地块难以触及限价,更难以进入竞现房环节。另外,现房销售的门槛极高,对房地产企业存在高要求,衡量自身资金条件和地块综合水平,部分企业对需竞报现房销售面积,本身也会持以更加谨慎的态度。

据了解,业内人士普遍认为,从终端消费者的角度出发,实施现房销售能够有效避免或减少烂尾、房屋质量等问题,因此,现房销售政策实际上是长期的大趋势。但基于当前房地产行业巨量的资金投入和高昂的资金成本,迅速推进现房销售存在巨大难度。

而且,在当前限购、限贷、限售、限价以及限商的“五限”政策之下,随着需求减弱及融资受限,房地产企业资金回流节奏已经有所放缓。假如进一步增加新的限制,快速推进现房销售制度,可能会进一步对行业内地产企业造成压力。

一位长期关注华北市场的投拓人员表示,根据楼盘层数的差异,在正常销售情况下,目前华北区域一个楼盘经营性现金回流正的周期在1-3年之间。若迅速铺开现房销售政策,房地产企业的经营现金回流正的周期将被进一步拉长,企业存在压力。而当下房地产企业很难在高比例的现房销售试点中获取合理利润。以50%的现房销售比例为例,原本在销售顺畅的情况下,若房地产企业前期实现100%预售,能够形成40%-50%的资金回流,起码能够收回大部分地价款。但在50%的预售比例下,房企在前期基本只能回收大概近20%-30%的资金,剩下的大部分资金只能在3年后回流,巨大的成本压力下,大部分房企都很难算得过来账。

一位熟悉华东市场的房企高管亦表示,在此前高周转的节奏之下,行业内企业通过自有资金投入与银行借款等融资手段相结合,可以实现资金在1-1.5年之间周转一次,但自去年以来,企业资金周转速度明显放缓,已经放慢至2-3年一次,若再度对行业施以限制,整个资金周转周期可能拖至4-5年,房企面临的风险将进一步加大。考虑到房地产自拿地至交付整个过程中高昂的成本,对大部分企业来说,一个楼盘中现房销售面积占比在5%-10%已经很高。

“五限”政策下,房地产企业的利润空间本就受到限制,叠加市场需求缩减、房企融资收紧的影响,在当下推进现房销售制度并非易事,需要全系统支持,也会对整个产业链产生深远影响,可谓“牵一发而动全身”。

从区域内供求来说,迅速推进现房销售,可能会形成短期的供求缺口,影响房价表现。且在当前“五限”政策下,现房销售政策对政府能否降低地块征拆成本,精准把握地价要求和售价预期提出了高要求。由此也进一步衍生出对前期试点城市的高要求。

上述投拓人员认为,在推进城市的选择上,城市或许需要满足整体经济发展较好、对房地产依存度不高、区域内房产库存比在合理水平内、地价水平较为合理,进行大比例现房试点时,可在前期让房企收回大部分地价成本等条件。

而在上述房企高管看来,按比例进行现房试点也在售价上存在公平问题,“考虑到高昂的资金成本,一个同时存在现房销售和预售部分的楼盘,可能楼盘中的现房部分需要高出20%-30%,消费者是否愿意就现房高出的价值买单,是一个现实问题。”

行业逻辑颠覆期

或孕育新投资机会

过去二十年的发展历程中,基于行业资金密集型的属性及相对较高的融资成本,加大杠杆、增加资金周转效率,成为房地产行业扩大规模、寻求发展的有力武器。但随着对速度与规模的盲目追求,行业一度走入无序扩张阶段,这也加大了行业面临的风险。

随着国家对行业的有序调控,房地产行业的发展速度正在逐渐放慢,行业也在逐步探求健康、长久的发展逻辑。当前阶段问题的症结所在,或许并不限于预售制度或现房销售制度之争,在当前预售制度上做出改变,或许更利于房地产行业实现平稳过渡。

上述房企高管表示,世界范围内,目前很多地方都在采用预售制度,其中不乏经济发达的国家和地区。从行业过去20年对预售制的实践来看,国家的监管政策已经十分完善,只是监管手段需要加强,“毕竟房地产是资金密集型行业,如果市场取消预售制,企业需要大量自有资金或银行融资,存在巨大资金压力,也可能对市场造成巨大冲击。目前的预售制度中已经引入了资金监管,实际上市场已经把预售的流程进行了有机丰富,在当前预售机制上进行改进,如在全国统一预售条件,一致要求相关开发企业在主体结构完成后才可预售,可以更加有效地帮助政府部门进行资金监管,解决相应问题。”

实际上,走过高速发展期,房地产行业阶段性暴露了一些问题。基于种种因素限制,过去的发展逻辑已经很难为行业带来良性扩张。当前行业对于现房、期房销售制度的探讨,本质上是行业在进入转型期时面临的一次方向性探讨。而随着方向的逐渐清晰,行业的发展逻辑必然在长期探索中慢慢改变。

职业投资人@财经博主朱酒表示,这一轮供给侧改革后,房地产行业内,资金成本较低的央企和国企将占据主流。如其所说,研究机构克而瑞统计数据显示,2022年前两个季度,典型房企的投资分化明显,多数民营房企暂停拿地。规模化、全国化的国企、央企购地金额较高,如保利、招商蛇口二季度拿地金额超过300亿元。

行业转型期,或也孕育着新的投资机会。在朱酒看来,头部国企、央企会主导行业,在合理的拿地成本下,放慢开发速度,通过利润率的增加来化解营收下降的难题。他表示,对地产企业投资的核心,是关注利润同比增速。对比头部央企和国企的估值来看,这轮地产行业中离场的企业越多,头部央企和国企的确定性越好,目前就是投资这部分企业最好的时机。

(本文已刊发于7月30日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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