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多“箭”齐发,“政策底”撬动房地产行业新拐点

证券市场红周刊 发布于 2022年11月19日 23:49

红周刊 本刊编辑部 | 熊颖

编者按

作为“万业之母”的房地产,在这个11月迎来“史诗级别”的政策利好。

整个2022年,房地产的调控政策经历三大关键节点。一是,上半年通过降利率、降低存款保证金率、降低信贷门槛等一系列手段试图解决销售端的问题;二是,到了年中,出现鼓励公务员买房、住建部回购房源作为保租房等行政干预手段;三是当下,“第二支箭”、“金融16条”、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》三箭齐发,通过在房地产行业金融端解决融资和资金流动性等方面来缓解房地产企业资金链紧张的问题。

多项数据显示,之前的调控使得房地产市场进入深度调整阶段,即使之前不断有政策出台,但多项数据显示,房地产依然需要更大的政策去恢复行业基本面。这一轮利好政策,直达问题核心,直接给房地产企业引入活水、注入信心,而且国企、民企一视同仁。业内人士也表示,房地产政策底已现,行业正在进入新拐点。从宏观角度来讲,作为中国经济第一大支柱行业,房地产行业稳则经济稳。

《红周刊》在和行业人士接触过程中,可以明显感受到,一系列利好政策出台之后,房企在更加积极地找钱。房企销售和融资部门最忙。

而各家房企在享受政策红利的同时,也同样面临着巨大考验。行业中的差生面临彻底出清,而优等生则有望成功上岸。

房地产深度调整

行业迎“不得不救”关键时期

11月15日,国家统计局数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;此外,房屋新开工面积103722万平方米,同比下降37.8%;商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%;商品房销售额108832亿元,下降26.1%。

知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》表示,从国家统计局数据可以看到,房地产开发投资资金、新开工面积,销售面积、销售金额,都出现大幅同比下滑,这在历史上是没有的。即使是在曾经的2008年房地产低谷期,投资增速也是呈现正增长的。

“从房企端来看,百强房企中,绝大多数民营房企或是爆雷或是面临资金链断裂风险;从土地端来看,大量土地流拍,虽有城投托底但效果欠佳,目前土地市场同样陷入较低迷状态。”张宏伟表示,“综合来看,在多项金融调控下,市场需求大量萎缩,房地产市场进入深度调整阶段。现在看调整有一点过度。所以现阶段有必要出台一些措施,来让行业局面有所恢复。”

而房地产的问题更关系到整个宏观经济。中房商学院副院长邓明政向《红周刊》如是分析,在“房住不炒”的形势下,去杠杆、三道红线、预售资金监管、严查经营贷、控制按揭额度等精准的调控政策再加上三年疫情巨大影响,导致房地产全行业遇冷,甚至陷于危机,连一些头部房企都“危在旦夕”。房地产行业的不景气直接或间接导致就业压力变大、投资活力变差、经济发展趋缓等一系列问题。“因为房地产行业一直是中国第一大支柱行业,房地产行业稳则经济稳,当前房地产行业已经到了一个非常关键的时期,再不出台强有力的利好政策,很多优质房企都无法挽救了。”

身处行业中的房企对此更是深有感触。某头部房企高管刘继(化名)也向《红周刊》表示,“房地产确实到了‘不得不救’的时候。”他表示,今年房地产这么难,有房地产本身的问题。2020年疫情导致货币宽流动性的大政策下,住房的销售并无受影响,很多房企在此基础上继续加杠杆,融资都是1~2年的中期贷款,随着2021年的货币流动性收紧,导致房企出现流动性难的问题,叠加疫情防控政策一直未放松,企业和居民也不贷款、不投资和不消费,继而出现企业裁员,居民就业和收入不稳定,直接导致了房企销售不及预期,资金回笼效率低,资金链紧张。此时房企在2022~2023年又到了还债高峰期,现金回笼不及预期的情况下,诸多房企整体出现了债务危机。但之所以出现这么大的市场回调,本质上还是受内部疫情防疫政策影响以及外部全球经济衰退和供应链受阻等一系列因素影响下的问题。企业和居民不再贷款、投资和消费,经济活力减弱,增速就会放缓,而投资和消费里面的最大支出正是房地产。

刘继还向《红周刊》透露,“近期,中央和地方政府也在关心头部的房企的资金和债务压力。当头部公司确实遇到很大困难时,信息就会反馈到中央及各部委及银保监等监管层。如果头部企业出现问题,对整个金融地产的影响是巨大的。”

政策利好层层加码

地产行业悄然迎来新拐点

正是在上述背景下,“第二支箭”、“金融16条”等利好政策在本月接连出马。

11月8日,中国银行间市场交易商协会表示,将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(即“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

“第二支箭”从发文到落地行动极其高效。11月10日,龙湖集团200亿元储架式注册发行获受理;11月11日,新城控股公告拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度;11月14日,美的置业150亿元储架式注册发行获受理;11月15日,龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。此外,包括碧桂园在内的多家房企也正在沟通发债注册意向。

与此同时,11月13日,央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(金融16条),内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共十六条具体措施。

“金融16条”被视为更加强有力的利好房地产行业的政策。刘继将其称之为有着“史诗级别”的救市政策。他表示,“‘金融16条’是一个全方位的金融政策”,而之所以这么比喻,是因为政策的落脚点在于,想办法去从根本上解决房企的流动性问题,近期的资本市场已经有所反映。

刘继称,房地产曾经因城镇化率迎来拐点,但当下,人口生育率在走下坡路。这说明,依靠外部因素,房地产市场很难实现逆转,只能从房企本身的流动性上去解决问题,通过金融市场的方式来帮房企融资、输血。

11月14日,利好“组合拳”再度加码,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》),允许商业银行按市场化、法治化原则,在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

《红周刊》注意到,在“金融16条”中还特别提到,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。”房地产行业的新拐点,正随着政策拉动悄然来临。

市场信心提振、融资压力缓解

时间换空间 地产最坏时期已过

多家房企内部人士向《红周刊》透露,针对“金融16条”等一系列有力政策,公司召开了全条线会议。不过不同业务线的处境却截然不同。

某民营房企内部人士向《红周刊》透露,现在最忙的是两个部门。一个是销售,想办法卖楼回款;另一个是融资,融资一是发新债来替换旧债,二是和银行谈展期。而投资部门则集体“躺平”,项目也处于“半躺平”状态。因为只有卖了多少楼才能决定开多少工,以销定产,现在没有太多的钱来成片做开发。

上述民营房企内部人士还向《红周刊》提到,11月16日,公司内部也召开会议,会议针对近期政策做了宣告、梳理和铺排。就目前集团所对接的资源来看,这个政策只是大的兜底,但最终还要看执行力度有多大,各省行、分行,包括监管机构具体出具什么样的一个细则还都要再观望,如果细则能落地,那可行性还是会比较高的。

不过,也有国有房企投资岗内部人士向《红周刊》表示,目前更多感觉是振奋士气。我们(投资)条线现在依旧拿不了地,还是在等,(公司强调)现在给营销做大单。

虽然还有一些细则在观望,但《红周刊》在和行业接触过程中,依然可以明显感受到,一系列利好政策出台之后,房企在更加积极地找钱。

那么,“第二支箭”、“金融16条”、置换预售监管资金等利好政策究竟能给房地产带来多大的刺激作用?

刘继告诉《红周刊》,从房企的负债结构来看,房企负债中有30%左右的预收账款;30%左右的应付账款;剩下40%是包括信托、前融、开发贷、境外债、银行借款等各类借款。就目前而言,还债迫切程度比较高的还是银行借款和境外债。不过境外发债占比并不会特别高,所以主要还是国内的银行借款问题。

刘继指出,现在出台的“金融16条”主要就是为了解决这一问题,房企需要梳理今年还有多少债务到期,账户现金有多少能去还债,还差多少资金缺口。缺口的这部分,银行给房企进行债务展期,把房企的还债周期拉长,目的是改善房企的贷款难度,增加民营房企流动性,让房企在短期内不要因为银行的还债问题导致房企爆雷、付不起工程款,甚至交不起房等一系列问题。展期时间内,再通过售楼回款慢慢还债。

邓明政也指出,这一波政策力度很大,很大程度上提振了市场信心。头部房企的反应速度也很快,一部分融资端的问题预计得到改善。但是否能够救广大房企于水火还有待观察。如果效果达不到预期未来可能还会继续出台力度更大的政策。因为保房地产行业、保房企,就是保增长、保就业。

不过,微木控股董事长兼CEO吕晓彤向《红周刊》表示,上述政策本质上还是为了保交楼,不让房企躺平而提供的保交楼专项资金。他表示,目前并没有太感受到业内地产公司老板的“欢呼雀跃”,政策对企业本身的影响力后续还需观察。

值得注意的是,自去年以来,穆迪、标普、惠誉三大国际信用评级机构对内房企评级屡屡下调。但伴随国内房地产救市政策的层层加码,近期内房企评级也迎来了较为罕见的上调现象,11月14日,瑞银发布龙湖集团研究报告,表示“最坏的情况已经过去”,并上调龙湖为“买入”评级。

此外,穆迪、标普、惠誉也一致认为,国内房企的融资压力有望缓解。其中,标普信评最新报告指出,“近期针对民营企业和房地产开发企业的融资政策频出。我们认为,这些政策是在保持‘房住不炒’的政策定力的同时,使用金融手段支持房地产行业健康发展,保证房地产企业合理的融资需求。”

标普还预计,中国商品房销售额将在当前的水平持续保持“L”形态。虽然商品房销售额大概率不会回暖,但只要再融资渠道通畅,企业也可以度过艰难周期。标普相信,在当前商品房销售额处于相对低位时,这些举措旨在通过保障金融资源让房地产行业“以时间换空间”,最终实现平稳落地。

“政策底”就位

明年下半年购房需求有望企稳

不难看出,当前房地产已在全方位发力。

刘继指出,“基本可以判断,政策已经到底了,下一步或更多的是去提振经济。要想解决房地产的根本问题,还需要经济、消费、收入、就业的全面支撑。”

而张宏伟向《红周刊》预测,从经济和收入恢复来看,当前防疫政策的松动传导到房地产行业,使得购房需求企稳,购房信心增加,可能也要到明年6月或者第三季度,彼时房地产供需才有可能形成一个良性的正循环,市场才能步入一个稳定上行的周期。

此外,《红周刊》获取的一份头部券商内部研究会议纪要。会议上,房地产分析人士和经济学家预测,从拿地和新开工角度来看,房地产在2023年是否有正向改善,应该看具体的企业。

该会议纪要指出,在2022年能正常拿地的企业,可能2023年销售有能力实现正增长,如果2022年没有拿地的企业,2023年的销售可能不太好,不应该有太高的预期。因为一些比较长时间不拿地的企业可能需要一些比如企业自身实际控制人的支持、企业积极处置一些资产、相对比较积极的营销策略等才能渡过难关。而从投资角度上来看,投资人还是应聚焦在现在具有拿地能力并且销售数据在2023年可以预期的企业上面。

身为深耕房地产的一员,刘继相信至暗时刻很快就会过去,房地产这个大的方向还是会好起来的。他告诉《红周刊》,对于那些熬过去的房企,意味着,还可以收割未来10年约10%左右的城镇化率市场份额。

根据社科院报告,预计2035年后进入相对稳定发展阶段,中国城镇化率峰值将出现在75%至80%。而住建部数据,2021年我国常住人口城镇化率达到64.72%,以此推算,仍有超过十个点的上涨空间。

政策利好与严苛“大考”并存

“好学生”安全上岸

“差等生”面临彻底出清

11月以来,利好政策的强强出击,让资本市场也随之欢呼雀跃,房地产板块出现明显反弹。据Wind显示,11月以来(截至11月17日),涨幅超50%的A+H房企就有33家。其中,龙光集团涨幅直冲200%,碧桂园、时代中国控股、合景泰富集团、旭辉控股集团、新城发展、中梁控股、龙湖集团涨幅紧随其后,也在100%之上。

但在政策利好组合拳下,房地产迎来的不仅仅是融资等利好;同时也将面临业内的严苛“大考”。

比如,“第二支箭”政策要求意向民营房企提交《项目需求意向表》来提出增信需求,而表格内容涉及总资产、净资产、已发债类型及额度、债券未偿还余额、房企销售排名、境内外债有无违约或展期情况、拟提供的风险缓释方式等多项指标。

“通过这些财务指标数据,可以筛选出一批优质房企,比如说已经拿到‘第二支箭’融资额度的龙湖集团、美的置业、新城发展等,给这些房企融资,增加流动性,让他们能够正常活下来。相反,拿不到融资、流动性又承压的房企,则有可能被优质房企收并购。”刘继向《红周刊》表示。

值得注意的是,“金融16条”中有一条专门针对于此,“要做好房地产项目并购金融支持,鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行、房地产企业等协商风险化解模式,推动加快资产处置,支持符合条件的商业银行、金融资管发行房地产项目并购主题金融债券。”

刘继表示,说白了就是,在这次“大考”中,好的学生安全上岸,差的学生彻底出清。然后再通过收并购“差生”项目的方式来解决金融风险问题和交楼问题。

邓明政指出,一般能够满足充分抵押物或反担保条件的房企债务风险都有限,这意味着,真正能够受益的房企只是少数。

张宏伟也向《红周刊》指出,受益的房企基本上可分为两类,一类是大部分国企央企;一类是极少数的民营房企,比如说,在房企TOP30中,还没有出现过爆雷的房企存在少数机会。

标普则认为,有三类企业在未来有可能获得投资人更好的认可度:一是,家底厚的企业,表现为历史上发展审慎,在手可动用现金可以覆盖未来到期债务;二是,到期结构好的企业,表现为债券到期相对较晚,短期内到期压力不大;三是,对公开市场依赖度低的企业。这类企业融资以银行贷款为主,相对容错空间较大。

(本文已刊发于11月19日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)

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