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世联行靠股权变现增厚业绩,旗下私募多只基金退出面临困难

证券市场红周刊 发布于 03月22日 01:32

红周刊 记者 | 惠凯

受地产调控政策的影响,世联行近几年业绩表现一直不振,以至于原控股方也先选择将控股权让出。此外,公司投资的多只私募基金也因疫情影响而退出有明显压力。

世联行是首家在A股上市的地产销售、顾问行业公司,2012年至2017年间,营收和净利润均保持了持续快速增长,但受地产调控政策的影响,自2018年开始出现持续负增长情况,特别是2020年三季度末,业绩还出现了亏损。不得已,公司选择处置部分股权投资以改善全年业绩。

世联行还投资了不少一线城市的写字楼等物业资产,并通过子公司世联行股权投资公司募集了不少资金。《红周刊》记者获悉,由于疫情冲击等原因,所投资的基金面临退出困难。此外,曾被世联行一直看好的长租公寓业务,目前也已经转手。

股权转让纾困资金链

世联行是国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,上市后营收和业绩也维持过多年增长,但在房地产市场持续调控下,营收和业绩自2018年以来持续下滑,实控人也有了退出之意。

2020年8月,世联行的控股股东世联地产顾问(中国)有限公司向珠海大横琴集团有限公司转让了2.01亿股世联行股份,占世联行总股本9.9%。对于此次股权转让,世联行方面表示,引入投资者旨在响应粤港澳大湾区发展规划,助力公司轻资产模式转型,优化公司融资渠道和完善股东结构。天眼查APP显示,大横琴集团是珠海国资企业。股权转让后,上市公司实控人从陈劲松变更为珠海市横琴新区国资委。对于此次股权转让,舆论多解读为缓解资金链紧张的纾困之举。

世联行与58也有过战略合作,上海更赢就是其与58开展合作的重要纽带。2019年,58同城、世联行宣布,双方在新房及二手房分销渠道服务上达成合作。彼时的58同城总裁姚劲波坦言,成立新房多方销售服务平台(PMLS)的目的就是打通新房交易各个环节,构建全新新房交易生态体系。然而实际运行结果不太乐观。数据显示,2020年1~3季度,上海更赢营收虽达13亿元,但净利润却亏损1.7亿元。

2020年12月,世联行公告称,作价2.55亿元向天津瑞庭房地产经纪有限公司转让其持有的上海更赢股权。天津瑞庭的实控人为ANJUKE HONGKONG LIMITED,而安居客又是58重点打造的房产业务品牌。转让后,58持有了上海更赢的全部股权。

工商信息显示,世联行在入股上海更赢时的认缴出资2.04亿元,此次股权转让后,公司获得收益5100万元。

世联行相关负责人陈女士向《红周刊》记者表示,在大横琴集团入主后,上市公司战略也做了调整,公司未来将聚焦主业、构建“大交易+大资管”的双核心业务协同体系,大交易业务则会进一步聚焦于新房交易业务、服务更多开发商,而此前与58的合作具有排他性,因此出售上海更赢,意味着可以与更多的房企和中介达成合作,进而触达更多潜在客户。

旗下物业运营不如预期

世联行还曾通过旗下的上海世联行股权投资管理有限公司,投资了多个一线城市的商业地产项目。譬如2017年,世联行成功拿下甲级写字楼东贤大厦。东贤大厦位于上海市大宁CBD的核心地区,临近中环高架以及南北高架,与上海知名豪宅金茂府为邻。

据《红周刊》记者了解,此地也是不少地产项目的试水之地。在东贤大厦附近,是另一栋甲级写字楼中融信托大厦,其最初的开发商为百强地产商协信地产,2014年被中融长河资本收购,大厦的运营由中融信托执行总裁王宇涛主抓,也是中融的首单主动管理型物业项目,其成败对中融信托的转型有重要意义。但到如今,除中融外,世联行和协信地产的日子都不好过,如协信地产在今年3月就爆发了债券兑付危机。

在2020年新冠疫情突发的冲击下,商业地产普遍运营不佳,东贤大厦2020年上半年的空置率达45%。不过,据《红周刊》记者获得的东贤大厦项目信披材料,截至2020年3季度末,该项目的平均租金为4.08元/平米/天,出租率提升至66%,预计到年底有望提升至7成。

世联行投资还并购了位于浦东新区的金领之都,其规模为2万平方米,运营情况要好于东贤大厦。记者获得的金领之都2020年3季报显示,金领之都的租金为3.27元/平米/天,出租率达95%。但有消息称,有部分客户“受疫情影响,经营困难”,出现违约退租现象。

世联行的另一个得意之作是武汉IDC数据中心项目。2018年初,吉林省巨盛网络科技公司宣布投资130亿元在武汉临空港经开区兴建IDC数据中心,建成后将是华中地区规模最大的国际5A级数据中心。项目客户有爱奇艺、腾讯、百度等互联网巨头。世联行投资作为巨盛网络的合作方,还发行了“世联行投资数据中心二号”等多只私募基金来募资。

但在武汉爆发疫情后,武汉IDC数据中心机柜的通电和上架受到显著影响。《红周刊》记者获得的2020年3季报显示,“数据中心的整体通电上架率仅有64%,上架进度有所放缓,预期到年底、通电上架率有望提高到70%”。

旗下私募多只基金退出有压力

正是上述不少项目的运营情况逊于预期,导致世联行投资旗下的多只私募基金退出面临困难。基金业协会官网显示,世联行投资及关联机构上海亚格投资管理有限公司共有24只基金尚在运作中。譬如世联行投资2016年底发行的“启航四号私募股权投资基金”,投向东贤大厦。《红周刊》记者获悉,世联行投资曾允诺2020年底前退出,但未能落实。

再比如,上海亚格投资2017年成立的“启航五号”基金,投向了浦汇大厦(现为“华设大厦”),浦汇大厦的原持有机构为基汇资本,世联行在2017年收购浦汇大厦。基汇资本是国内知名地产私募基金,此前接盘了不少李嘉诚旗下资产,譬如广州的西城都荟、北京的盈科中心。据世联行官网介绍,华设大厦的建筑面积超5万平米、资产规模接近28亿元。

华设大厦地理位置优越——位于黄浦区核心位置,人民广场-南京东路CBD附近,与陆家嘴隔江相望。记者从投资人处获得的文件显示,在疫情爆发后,世联行与境外潜在买家的交易谈判搁置,基金也可能延期。

“启航六号私募股权投资基金”投向金领之都,至今尚在运作中。启航六号何时提出、以什么价格退出?这一疑问自去年以来一直受到投资人高度关注。近期随着大宗物业市场回暖,管理人方面向客户透露:目前潜在买家正在尽调,快的话有望上半年就能清算。

整体来看,世联行投资发给客户的3季报显示,2020年前三季度、上海大宗土地交易市场累计成交441亿元、较2019年同期下滑36%。且投资风格明显切换:除自用型购置外,部分成交属于风险偏低的核心增值型投资,凸显当前投资者对于现金流的重视。卖家如希望尽快成交,则必须调低对成交价格的期待。

那么,上述基金是否可能打折兑付?《红周刊》记者从投资人处获悉,上述物业多为上海等一线/新一线城市核心区域的资产,受疫情影响,大宗物业市场流动性本身又比较差,确实有些基金延期,但大概率能兑付本金。

记者也以投资人身份拨打了世联行管理人的电话。一位女士回复,启航六号的潜在交易对手还没确定,“不过也快了,但出于保密考虑,不方便告知。除非已经签署合同后,才会做出披露。”她亦解释称,世联行方面肯定也希望尽快清算,因为拖的时间越长、也会产生相应的融资成本,但疫情前后的物业投资逻辑发生了明显变化,潜在买家的报价低于预期。

试水长租公寓折戟

此外,世联行还曾在2017年试水长租公寓业务,推出了长租品牌“世联红璞公寓”。但在2020年,以蛋壳、青客为代表的一度风风火火的长租公寓行业全面爆雷,这让世联行的长租公寓业务也未能坚持下去。

2020年12月底,世联行公告称,将向宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)、转让子公司世联集房100%股权及对应权益,转让价5.3亿元。世联集房是世联红璞公寓的运营主体。此次交易的对手为华燕智辉(有限合伙),其投资了珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙),而华琴实业(有限合伙)的另一个出资方为南京魔方佳弘公寓管理有限公司(其推出了长租公寓品牌“魔方公寓”)。至此,红璞公寓并入了魔方公寓。

世联行旗下还有繁杂的金融业务,包括小贷、财富管理、保理、融资租赁等,而深圳市世联小额贷款有限公司是重要的金融业务平台。但2019年以来,世联小贷多次向外转让信贷资产,最近一次是今年2月底,世联小贷向云南信托设立的“云联18号”信托计划转让贷款债权资产、初始转让信贷资产1亿元,旨在降低融资成本。

此外,世联行的金融业务的业绩也在下滑中。据2020年3季报,去年前三季度,金融服务收入同比下降55%。

整体来看,世联行的营收与地产调控政策的波动相关。财报显示,公司在2017年实现了82亿元的破纪录营收、归母净利润也超过10亿元,而当年恰是2015年启动的地产牛市巅峰。其后地产调控逐步升级,世联行的营收规模也开始下滑,特别是2020年突发的疫情影响,使得公司2020年1~3季度的总营收仅有44.8亿元,业绩亏损6300多万元。

有意思的是,2020年业绩预报显示,去年全年归属于上市公司股东的净利润有望超过亿元。在公寓业务经营不达预期、包租业务亏损,金融业务收入下降的情况下,特别是前三季度业绩还大幅亏损下,公司为何在年度时能实现净利润有较大增幅?从公司解释来看,出售股权投资等非经常性损益为世联行的业绩贡献了9630万元,若考虑其扣非后的净利润表现,则仅有202万~2661万元,同期下降了28.88%~94.58%。

陈女士则向记者表示,上述私募基金的底层资产都在正常运营中,出现延期现象,主要是因为疫情影响,物业市场的活跃度和流动性都有所下降,部分基金的投资周转期也相应延长。“公司也一直在积极寻找投资人,包括国内外的知名投资机构、实业企业”,交易还处在前期阶段,因此不便公开披露项目详情。

(本文已刊发于3月20日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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