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地产估值处近10年较低水平,头部房企仍具投资价值 中小房企或陆续出清

证券市场红周刊 发布于 2021年07月20日 22:44

红周刊 记者 | 熊颖

2021年上半年,在“房住不炒”等多项降温政策的影响下,我国重点城市的住宅成交面积依旧创下近5年来的最好成绩。然而,和成交成绩截然相反的是,当前,地产板块估值仍处于近10年以来的较低水平。

地产板块的表现欠佳,受ROE、毛利率一路走低的影响。有职业投资人表示,地产估值基本已经触底, 预计下半年行情有所好转。

在职业投资人看来,处于估值低谷的地产板块仍然具有投资价值,但机会仍在龙头。

投资人分析估值基本已触底

中报毛利率回升程度预期乐观

2021年上半年,地产板块市值普遍缩水。东方证券研报指出,2020 年上半年,申万地产指数上半年绝对涨幅-9.2%,跑输沪深300指数10.9个百分点,在28个行业中排名倒数第六,仅仅超过了钢铁、交运、非银、金融和采掘行业,而排名前五的医药、休闲、电子、食品饮料、计算机5个行业涨幅均在20%以上。国信证券则指出,纵向来看,目前地产板块估值仍处于近10年较低水平。

那么,为何投资人却普遍对地产板块不看好?

鹏华基金权益投资一部副总经理/基金经理伍旋告诉《红周刊》记者,地产板块的估值水平非常低,PE倍数集中在2~4倍的房企较多。目前针对地产行业的调控政策一直在持续推进,无论是从去年开始的“三条红线”,还是今年推出的“两集中”政策,都在控制和影响着地产行业的增速和发展。对开发商而言,拿地成本呈增长态势,住宅销售又有限价压力,这使得整个房地产行业的ROE水平处于一个持续下降的通道,所以股价表现也处在一个比较弱的状态。

职业投资人、资深房地产从业者朱酒向《红周刊》记者表示,现在房地产的核心问题其实就是毛利率问题。2020年年报发布后,房地产毛利率大幅下降,使得投资人对整个行业的实际利润产生怀疑,认为地产行业只赚流水,但没有收入,并不赚钱,因而估值遭到打压。

不过朱酒判断,地产估值基本已经触底,不会比2020年年报表现再恶化。但后续估值的回升仍然需要一个过程,也不会出现立马触底反弹的情况。

他表示,“从行业整体来说,现在跌的都有些过了,大家是按照破产价去算的。至于(估值)能否出现转机,则要看中报毛利率是否有明显回升。我认为地产板块(今年)下半年、四季度的行情会有所好转,但真正熬出头可能还要等2022年年报出来,彼时房企的毛利率水平应该会有一个相对较好的表现。”

值得一提的是,近期,房企开始陆续发布业绩预告。其中,招商蛇口预计公司归属于上市公司股东的净利润录得37亿~47亿元,同比增长305.04%~414.51%;金融街预计2021年上半年净利润约5.78亿~6.28亿元,同比增长130%~150%,上半年业绩预期增速较明显。

此外,朱酒还表示,2021年房企分化会比较明显,在2020年选择计提减值的房企反而会轻松上阵,而那些藏问题较多的房企则容易更加严重。《红周刊》记者梳理发现,2020年,万科各项减值准备合计83.6亿元,其中存货跌价准备41.8亿元;金茂计提资产减值损失43.69亿元,是房企计提减值较多的房企。

头部房企仍具投资价值

中小房企或面临陆续出清和退出

据中国平安研报数据,2021Q1末基金房地产行业持仓占比1.68%,较2020年末降0.09个百分点,连续五个季度下滑,已处于2013年有数据统计以来最低水平,相对标准行业配置比例低配1.07个百分点。不难看出,地产板块已逐渐被边缘化。

不过值得一提的是,据媒体报道,公募基金最近四年(2017~2020年)持仓超过100亿市值的个股,一共有7只。除贵州茅台、美的集团、格力电器、隆基股份、海康威视外,还包含地产板块的万科A和保利地产。

此外,2021年一季度,明星基金经理董承非于一季度大幅加仓万科A、保利地产。不过由于2021年上半年,万科A、保利地产股价表现一般,董承非在管的兴全新视野亏4.2%,输基准7.2%。

为何在地产板块不被看好的大背景下,部分龙头房企仍旧能够获得青睐?伍旋告诉《红周刊》记者,在相对恶劣的行业环境和较为严苛的政策调控之下,资质较好、运营杠杆相对较低、品牌优势较明显的这一类大型开发商受影响可能性较小。而他们经营的稳定性以及信用风险的相对可控让投资机构觉得,在估值较低的时候入手,或许是一个比较好的选择。

伍旋还表示,房企的头部集中化趋势较为明显。而相对而言,很多地区的中型或中小房企面临着陆续出清和退出的一个过程,市场份额将逐渐向头部房企所聚拢。

朱酒也向《红周刊》记者表示,虽然房地产快速增长的时代已经不复存在,但是对于优质的头部房企来说,仅依靠存量的“大鱼吃小鱼”也足够,这些优秀房企未来十年的增长空间就像白酒一样,虽然白酒行业总体产量继续下降,但茅台仍能占据高端白酒一半以上的市场份额。

因而在房企的选择标准上,朱酒表示,首先得有规模,地产的规模决定一切,没有规模连贷款都困难;其次,财务要安全,负债不能太高;最后,存量时代,大家对住房的寻求从刚需变成改善型住房,因而要有足够强的产品力,满足上述三点的头部房企仍具投资价值。

此外,朱酒认为,虽然股价属于业绩乘以估值,但从投资心态上来讲,看地产板块要多关注企业业绩而不是估值。那些业绩不涨,估值涨的企业迟早会掉下来;而那些业绩持续上涨的企业,估值回归也只是早晚问题。比如,茅台在2007~2014年8年间股价几乎没涨,但伴随业绩的持续上涨,他的估值才是稳定的。

而从这一逻辑出发,地产股虽然现在多跌破净资产值,但不管业绩增速或快或慢,还是在真金白银地赚钱。即便是在房企盈利能力普遍大幅缩水的2020年,中国海外发展依旧实现归母净利润439.04亿元;万科实现归母净利润415.2亿元;融创中国实现归母净利润356.44亿元,归母净利润破百亿的房企共有13家。

(本文已刊发于7月17日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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